Markteinschätzung - Heiko Piekarski

Covid-19 hält die Welt in Atem und beschäftigt besonders die Immobilienwirtschaft wie kein anderes Thema.
Werden die Büroflächenumsätze und auch die Mieten entsprechend stark fallen? Ist Co-Working noch ein Zukunftsmodell?

Die erste Auswirkung der Pandemie ist bereits unumstößlich. Denn aufgrund der erzwungenen aber größtenteils positiven Erfahrungen mit Home-Office werden Unternehmen in Zukunft Büroflächenbedarf und -anforderungen noch stärker an Präsenzen und Bedürfnissen ihrer Mitarbeiter ausrichten. Erste Meldungen von Dax-Konzernen, wie Siemens, die ihren 45.000 deutschen Mitarbeitern in Zukunft eine großzügigere Home-Office-Regelung von bis zu 3 Tagen pro Woche anbieten werden, machen mittlerweile die Runde. Zugleich haben große Unternehmen ihre kurzfristigen Miet- oder Nutzungsverträge, vor allem bei Co-Workern, angesichts der Krise in der Realwirtschaft, reflexartig gekündigt. Ob die für Co-Worker besonders interessanten Großmieter aber mittel- bis langfristig wieder in flexible Mietmodelle zurückkehren, bleibt derzeit noch offen. Dies liegt einerseits daran, dass diese Arbeitsplätze gemessen an ihrer Qualität relativ teuer sind und andererseits die häufig als Vorteil herausgestellte Networking Atmosphäre während einer Pandemie eher abschreckend als motivierend wirkt.

Untermietflächen nehmen dramatisch zu – der offene Leerstand steigt moderat auf Basis einer geringen Leerstandsquote von lediglich 6%

Selbstredend werden diese nicht vermieteten Co-Working Flächen nicht in der Leerstandstatistik berücksichtigt, da es sich um gewerbliche Untermietverhältnisse handelt. Anders ist dies bei Unternehmen, welche die Vermietung ihrer Flächen nicht als Geschäftszweck haben, sondern vielmehr aus der Not heraus Flächen abgeben.

In unseren Gesprächen mit Großkunden stellen wir momentan fest, dass die Anzahl der Untermietflächen bereits jetzt und erst recht in den nächsten Monaten deutlich zunimmt bzw. zunehmen wird. So stehen Mitte 2020 bereits 55.000 m² in Düsseldorf zur Untervermietung zur Verfügung und das bei einer Gesamtleerstandsfläche von 490.000 m². Ob dies zu einem Überangebot von Büroflächen führt ist fraglich. Neben dem seit der Finanzkrise kontinuierlich zurückgegangenen Düsseldorfer Leerstand (2009 = 867.000 m² vs. 2020 = 490.000 m²) hat sich auch die Projektpipeline deutlich verringert. 2009 waren mit 250.000 m² im Gegensatz zu den heute vorhandenen 130.000 m², die Projekte nur zu 55 % vorvermietet. Gegenwärtig sprechen wir von einer Vorvermietungsquote von über 70%.

Dabei ergänzen diese häufig komplett ausgestatteten Untermietflächen den sonst vornehmlich von co-workern abgedeckten, kurzfristigen und in der Mietvertragslaufzeit flexiblen Bedarf von bspw. einzelnen Taskforces größere Unternehmen oder Startups. Diese Untermietflächen werden zu marktgängigen Preisen, aber mit kürzeren Vertragslaufzeiten als bei klassischen Anmietungen angeboten. Die zuvor beschriebenen Entwicklungen werden unserer Ansicht nach aber sehr wohl Einfluss auf die Effektivmieten bzw. die gewährten Incentives von Eigentümern gegenüber ihren Mietinteressenten nehmen. Die Nominalmieten allerdings, welche in den Marktberichten aller einschlägigen Maklerhäuser ausgewiesen werden, jedoch nicht so stark beeinflussen, wie derzeit häufig prognostiziert. Schaut man sich dabei die Entwicklung der Mieten während der Finanzkrise 2008/2009 an, so gab es im Bereich der Spitzenmiete nahezu keine Veränderungen. Im Bereich der Durchschnittsmieten war trotz einer deutlichen größeren Angebotssituation im Vergleich zu heute lediglich ein Minus von 2% zu vermerken.

Flexibilität hat einen Wert

Führen die quantitativ noch nicht zu bemessenden neuen Arbeitsplatz- und Präsenzkonzepte zu dem von einigen Researchern prognostizierten Rückgang der Mieten von bis zu 20%? Wir glauben nein.

Zudem ist für langfristig orientierte Bestandseigentümer eine weitere, immer häufiger zu beobachtende Alternative die kurzfristigere Vermietung ihrer Flächen, sofern kein Umbauaufwand notwendig ist. Sollte dieser bei gleichbleibend kürzerer Laufzeit dennoch von den Nutzern gewünscht werden gibt es mittlerweile durchaus Eigentümer, welche die Miete bei kürzerer Laufzeit abweichend von der Angebotsmiete erhöhen, um dem Wunsch nach Flexibilität der Nutzer Rechnung zu tragen. Umgekehrt sind Mieter bereit, ihren Wunsch nach Flexibilität auch entsprechend einzupreisen.

Somit sehen wir – zumindest, wenn es sich um größere Gesuche handelt – mittlerweile von zwei Seiten Konkurrenz für Coworking Unternehmen. Zum einen die von flexibleren Eigentümern und zum anderen von Unternehmen, die ihre Flächen zur Untermiete anbieten (müssen). Die Nominalmieten sehen wir entsprechend stabil, auch wenn sich die Effektivmieten ein Stück weit der steigenden Konkurrenzsituation durch Untermietflächen stellen müssen.