Büromarkt Düsseldorf | 1. Quartal 2025

Düsseldorf, 02. April 2025. Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2025 einen Flächenumsatz von rund 42.200 m², was einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahreswert von 54.200 m² entspricht. Der Eigennutzeranteil spielte mit 122 m² vermieteter Fläche keine Rolle. Zusätzlich zum ausgewiesenen Flächenumsatz wurden 2025 bis dato Mietvertragsverlängerungen über rund 10.500 m² registriert.          

Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Der Düsseldorfer Büromarkt wird derzeit vor allem von kleineren und mittleren Flächenumsätzen geprägt, während großvolumige Abschlüsse weiterhin ausbleiben. Viele Unternehmen setzen zunehmend auf hybride Arbeitsmodelle mit reduzierter Bürofläche, legen dabei jedoch besonderen Wert auf hochwertige Immobilien in erstklassigen Lagen. Die wenigen großen Unternehmen, die bereit sind, neue Flächen im mittleren und größeren Segment anzumieten, bevorzugen in der Regel Neubauten in zentralen Lagen. Solche Flächen sind jedoch rar, was sich in einer hohen Vorvermietungsquote widerspiegelt. Gleichzeitig nimmt das Angebot kleinerer Bestandsflächen unter 1.000 m² in zentralen Lagen zu, da größere Unternehmen Flächen reduzieren oder abgeben. Angesichts der nachlassenden Nachfrage von Großmietern und steigender Leerstände zeigen sich Eigentümer zunehmend flexibel und vermieten Flächen verstärkt in kleineren Einheiten. Das Angebot an Untermietflächen ist in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 15 Prozent auf derzeit 116.300 m² gesunken.“

Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung genauer, so wurde die Umsatzdynamik weiterhin durch Abschlüsse in den kleinen Segmenten bis 1.000 m² getragen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 74 gezählten Mietvertragsabschlüssen 14 Abschlüsse weniger getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
 

Umsätze nach Größenordnung:
- 0 - 300 m² = 28 Abschlüsse (9 Abschlüsse weniger als Q1 2024)
- 301 - 1.000 m² = 38 Abschlüsse (3 Abschlüsse weniger als Q1 2024)
- 1.001 - 2.500 m² = 6 Abschlüsse (gleich viele Abschlüsse wie Q1 2024)
- 2.501 - 5.000 m² = 1 Abschluss (2 Abschlüsse weniger als Q1 2024)
> 5.000 m² = 1 Abschluss (gleich viele Abschlüsse wie Q1 2024).

Top-3-Deals 1. Quartal 2024
Bis zum Ende des 1. Quartals 2025 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.800 m² der Mietvertragsabschluss von GALERIA S.à r.l. & Co. KG im „rwi4“ an der Völklinger Straße 4 im Teilmarkt MedienHafen, gefolgt von einer Anmietung aus dem Gesundheitswesen in der „KÖ Galerie“ an der Königsallee 60A-G mit rund 2.900 m² im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Drittplatziert ist bis zum Quartalsende der Abschluss im „EUREF-Campus BA 3“, Ahrensplatz 1, im Teilmarkt Nord mit AGES Maut System GmbH & Co. KG und knapp 1.900 m² im Teilmarkt Nord.

Realisierte Spitzenmiete sinkt leicht – nachhaltig erzielbare Spitzenmiete weiterhin auf Höchstniveau – Leerstandquote erhöht sich weiterhin – Untermietflächenangebot sinkt leicht

Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 1. Quartals zwar weiterhin auf hohem Niveau, sind aber leicht gesunken. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vergleich zum Vorjahr 11 % niedriger und sank dabei von 21,00 €/m²/Monat auf nun 18,70 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 42,10 €/m²/Monat und sank um 11 % auf 40,00 €/m²/Monat. Allerdings liegt die nachhaltig erzielbare derzeit bei 43,50 €/m²/Monat.

„Die realisierte Spitzenmiete hat sich leicht abgeschwächt durch ausgebliebene Vermietungen im absoluten Top-Segment. Dennoch ist die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete gleichwohl auf konstant hohem Niveau von 43,50 €/m²/Monat und wird im Laufe des Jahres sicherlich wieder erreicht“, bemerkt Piekarski und ergänzt, dass: „die ehemals hohe Anzahl von Untervermietungen, die Druck ausgeübt haben auf die Mieten, sukzessive zurückgehen, da die Unternehmen versuchen ihre Mitarbeiter wieder zurück ins Büro zu holen. Hierzu sind großflächige Einheiten vom Markt genommen worden und entlasten somit sowohl die Leerstandstatistik als auch die Mieten insgesamt. Auffällig ist darüber hinaus die hohe Anzahl der Mietvertragsverlängerungen (10.500 m²) von Mieter im Bestand, welche eben genau nicht in den Büroflächenumsatz miteinbezogen werden. Diese Mieter bewegen zwar auch den Markt und lassen die Marktbeobachter auf hohe Umsatzzahlen und entsprechende Neuvermietungen hoffen, alsbald jedoch die Entscheidung für den Bestand gefällt und dort verlängert wird, werden diese Flächenumsätze nicht berücksichtigt. Diese Verlängerungen im Bestand sind aber immer an deutliche Incentives und Qualitätsverbesserungen gekoppelt, so dass es ein einfaches Verlängern auf der aktuellen Miete nicht mehr üblich ist.“

Der Leerstand setzt seinen anhaltenden Anstieg fort und ist von 756.600 m² im Vorjahreszeitraum um 16 % auf 875.700 m² gestiegen. Die Leerstandsquote belief sich zum Ende des Quartals auf 11,5 %, was einem Anstieg um 1,4 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. In diesem Leerstand sind auch die kurzfristig zur Untervermietung verfügbaren Flächen (sog. verdeckter Leerstand) enthalten, deren Angebot sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate um knapp 15 % auf aktuell 116.300 m² reduziert hat.
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 1. Quartalsende ein Volumen von 7,61 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres um 1 %, bzw. um 90.200 m². Nach derzeitigem Stand wird dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahresverlauf um 16 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 166.600 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 30 % liegt. Im Jahr 2026 werden nach derzeitigem Stand neun Projekte mit insgesamt 83.100 m² hinzukommen, hier sind bereits jetzt 41 % der Flächen vorvermietet.

„MedienHafen“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 21 % zu Flächenumsatz bei

Mit rund 12.700 m² wurde zum Quartalsende die meiste Fläche im Teilmarkt „MedienHafen“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „City“, der mit 7.400 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Kennedydamm / Derendorf“ mit einem Flächenumsatz von 4.400 m².

An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 1. Quartals 2025 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 8.800 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 21 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „IT/Software“ mit einem Flächenumsatz von 4.500 m² und einem Anteil von 11 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Arzt/Medizin“ mit 4.100 m² bzw. 10 %. 

 

Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Im weiteren Verlauf des Jahres wird eine moderate Belebung auf dem Vermietungsmarkt erwartet. Die aktuellen politischen Diskussionen um Zölle und protektionistische Maßnahmen lassen den Markt aktuell etwas innehalten. Angesichts des angekündigten Sondervermögens sowie einer stabilen politischen Mitte bemerken wir jedoch aufkeimenden Optimismus für die Euro-Region und insbesondere Deutschland, welche sich spätestens in der zweiten Jahreshälfte dann auch in einer zunehmenden Marktbelebung widerspiegeln dürfte.“