Büromarkt Düsseldorf
1. Quartal 2026
Flächenumsatz, Leerstand und Mietentwicklung: Unser Marktbericht liefert Ihnen alle relevanten Kennzahlen und Entwicklungen des Düsseldorfer Büromarkts. Fundierte Insights für Ihre Standort- und Vermietungsentscheidungen.
Über den Büromarkt
Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt im 1. Quartal 2026 eine verhaltene Entwicklung und liegt damit deutlich unter Vorjahr und Durchschnitt. Hauptursachen sind wirtschaftliche Unsicherheiten und eine zurückhaltende Investitionsbereitschaft.
Während kleinere Flächen weiterhin dominieren und Großabschlüsse selten bleiben, zeigt sich insgesamt eine gedämpfte Marktdynamik. Für den weiteren Jahresverlauf wird eine stabile, jedoch differenzierte Entwicklung erwartet.
Die wichtigsten Entwicklungen 2026 im Überblick
Ausblick für das nächste Jahr
Entwicklung Flächenumsatz und Mieten
Der Düsseldorfer Büromarkt ist verhalten in das Jahr gestartet. Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Marktaktivität, insbesondere bei großvolumigen Flächengesuchen. Vor allem Unternehmen mit größeren Flächenbedarfen treten wieder verstärkt am Markt auf. Vor diesem Hintergrund ist im weiteren Jahresverlauf mit einer Belebung des Flächenumsatzes und größeren Abschlüssen zu rechnen, die dem Markt zusätzliche Dynamik verleihen dürften.
Die Entwicklung der Spitzenmiete wird aktuell maßgeblich durch das begrenzte Angebot an hochwertigen Flächen in zentralen Lagen bestimmt. Das derzeitige Mietniveau konnte durch einzelne marktprägende Abschlüsse gehalten werden, weiteres Steigerungspotenzial ist kurzfristig jedoch nicht erkennbar. Hintergrund ist, dass nur noch wenige verfügbare Flächen ein Qualitätsniveau aufweisen, das neue Höchstmieten rechtfertigen würde.
Insgesamt zeigt sich der Markt zunehmend differenziert. Während hochwertige Flächen in etablierten Lagen weiterhin gezielt nachgefragt werden, bleibt das Umfeld in anderen Teilmärkten durch ein höheres Angebot und stärkeren Wettbewerb geprägt. Die weitere Entwicklung wird wesentlich davon abhängen, inwieweit Angebot und Nachfrage qualitativ zusammenfinden.
Entwicklung Leerstand und Leerstandsquote
Die Entwicklung des Leerstands ist differenziert zu betrachten. Ein wesentlicher Teil des aus der Markttransformation resultierenden Leerstands ist bereits durch Flächenkonsolidierungen und spekulative Projektfertigstellungen entstanden. Eine weitere signifikante Ausweitung erwarten wir daher nicht. Gleichzeitig haben Qualität, Lage und Nachhaltigkeit weiter an Bedeutung gewonnen und entscheiden zunehmend über die Vermarktungsfähigkeit von Flächen. Gleichzeitig entspricht ein erheblicher Teil der verfügbaren Flächen nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Nutzer. Insbesondere in Bezug auf Lage, ESG-Kriterien und moderne Ausstattungsstandards bestehen häufig Defizite. Dadurch entsteht eine zunehmende Diskrepanz zwischen rechnerischem Leerstand und tatsächlich marktfähigem Angebot, was die Vermarktung vieler Bestandsflächen zusätzlich erschwert.
Teilmärkte im Vergleich
| Teilmarkt | ø Miete €/m² | Spitze €/m² | Umsatz m² |
|---|---|---|---|
Airport City
| 16,70 €/m² | 18,40 €/m² | 700 |
City
| 22,30 €/m² | 39,40 €/m² | 10.500 |
City Ost
| 10,50 €/m² | 10,50 €/m² | 700 |
Grafenberg
| 15,60 €/m² | 18,70 €/m² | 1.800 |
Kennedydamm / Derendorf
| 20,50 €/m² | 28,60 €/m² | 7.700 |
Königsallee / Bankenviertel
| 33,20 €/m² | 45,90 €/m² | 4.800 |
Linksrheinisch
| 15,60 €/m² | 23,40 €/m² | 4.100 |
MedienHafen
| 24,80 €/m² | 29,90 €/m² | 1.800 |
Nord
| 16,20 €/m² | 23,70 €/m² | 4.600 |
Seestern
| 14,60 €/m² | 15,70 €/m² | 1.600 |
Süd
| 13,80 €/m² | 15,60 €/m² | 400 |
Top 3 Branchen
Die Branchenstruktur der Vermietungsumsätze zeigt im 1. Quartal 2026 ein differenziertes Bild mit klaren Schwerpunkten. Unternehmen aus Industrie und Handel stellen mit rund 14,4 % bzw. 5.430 m² den größten Anteil am Flächenumsatz und prägen damit das Marktgeschehen maßgeblich.
Auch Architekten und Ingenieure tragen mit etwa 13,5 % bzw. rund 5.120 m² wesentlich zur Nachfrage bei und bestätigen ihre stabile Position im Markt. Dahinter folgen Immobilieneigentümer und Investoren, die mit rund 3.030 m² einen Anteil von 8,0 % erreichen. Insgesamt verdeutlicht die Verteilung die breite Aufstellung des Düsseldorfer Büromarktes, wobei mehrere Branchen gleichzeitig relevante Beiträge zum Flächenumsatz leisten.
„Auch wenn sich der Trend im ersten Quartal noch nicht zeigt, erwarten wir für 2026 einen steigenden Flächenumsatz. Die hohe Marktaktivität, insbesondere bei Großmietern ab 10.000 m², spricht für eine neue Dynamik und größere Abschlüsse im Jahresverlauf.“Jonas Pfennings, Geschäftsführer
Projektfertigstellungen
Für 2026 ist die Fertigstellung von rund 71.400 m² Bürofläche vorgesehen, wobei ein Großteil auf den zweiten Bauabschnitt des EUREF-Campus sowie das Le Coeur entfällt. Für 2027 werden weitere rund 70.000 m² erwartet, unter anderem mit den Projekten UNIQ TOWERS und TRINKAUS KARREE. Die Vorvermietungsquoten liegen derzeit insgesamt bei rund 50 % für 2026 und 37 % für 2027. Vor dem Hintergrund der bestehenden Marktbedingungen ist weiterhin von einer zurückhaltenden Bautätigkeit auszugehen, insbesondere gestiegene Baukosten und anspruchsvolle Finanzierungskonditionen erschweren die Realisierung neuer Projekte deutlich. Hohe Vorvermietungsquoten sind daher Voraussetzung für Projektentwicklungen.
„Es zeichnet sich ab, dass der Leerstand kurzfristig seinen Höhepunkt erreicht. Mit anziehender Nachfrage ist mittelfristig eine Stabilisierung und perspektivisch ein Rückgang des Leerstands zu erwarten.“Jonas Pfennings, Geschäftsführer
Flächenumsatz nach Größenklassen
Die Nachfrage zeigt sich je nach Flächensegment unterschiedlich ausgeprägt. Während kleinere Flächensegmente bis 300 m² sowie bis 1.000 m² weiterhin den Großteil der abgeschlossenen Mietverträge ausmachen, bleibt die Aktivität in größeren Flächensegmenten ab 2.500 m² bislang gering. Mit 13.400 m² wurde der Großteil des Flächenumsatzes im Segment 301–1.000 m² umgesetzt. Insgesamt wurden 65 Mietverträge abgeschlossen (10 weniger als im Vorjahreszeitraum).
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