Büromarkt Düsseldorf | 1.-4. Quartal 2023

Flächenumsatz leicht unter Vorjahresniveau – Eigennutzeranteil steigt – Höchstwerte bei Spitzen- und Durchschnittsmieten – Mietvertragsverlängerungen auf hohem Niveau

Der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf verbuchte zum Jahresende 2023 einen Flächenumsatz von rund 245.900 m². Damit unterschritt die Landeshauptstadt das Vorjahresergebnis lediglich um 12 %, als insgesamt noch 279.200 m² umgesetzt wurden. Der Eigennutzeranteil betrug dabei im betrachteten Zeitraum satte 12 %, nach 7 % im 4. Quartal 2022. Zusätzlich zum ausgewiesenen Flächenumsatz wurden Mietvertragsverlängerungen über rund 76.900 m² registriert. Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Im vierten Quartal 2023 konnten einige großvolumige Deals von länger auf der Suche befindlichen Kunden unterschrieben werden. Begehrte Flächen werden knapper und selbst Großnutzer geraten unter Abschlussdruck, um nicht zu riskieren, dass die Flächen anderweitig vermietet werden. Dabei ist der Veränderungsdruck bei Unternehmen für neue Arbeitsplatzkonzepte, nachhaltige Immobilien und insbesondere der `neuen Mitte`, d.h. einem ausgewogenen Verhältnis aus Büropräsenz und mobilem Arbeiten, nach wie vor groß. Der Markt wartet jedoch – erst recht aktuell – nicht auf die Nutzer. Entschlussfreudigkeit wird wieder honoriert! Auch bei vermeintlich schlechteren Konditionen und kleinerer Fläche, das bringt enorme Abschlussdynamik!“ Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik durch Abschlüsse aller Größenordnungen getragen. Bis zum Ende des 4. Quartals 2023 war verglichen mit dem Vorjahresquartal im Größenbereiche bis 5.000 m² mehr Vertragsabschlüsse gezählt, während es in den anderen Größen etwas weniger waren. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 335 gezählten Mietvertragsabschlüssen 45 Abschlüsse weniger getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.

Umsätze nach Größenordnung:

- 0 - 300 m² = 139 Abschlüsse (19 Abschlüsse weniger als 2022)

- 301 - 1.000 m² = 150 Abschlüsse (23 Abschlüsse weniger als 2022)

- 1.001 - 2.500 m² = 29 Abschlüsse (6 Abschlüsse weniger als 2022)

- 2.501 - 5.000 m² = 11 Abschlüsse (5 Abschluss mehr als 2022)

> 5.000 m² = 6 Abschlüsse (2 Abschlüsse weniger als 2022).     

Top-3-Deals 1.-4. Quartal 2023

Bis zum Ende des 4. Quartals 2023 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 27.100 m² der Eigennutzerabschluss der Deutschen Rückversicherung mit der ÖRAG-Rechtschutzversicherung im „Twin Cubes“ am Heerdter Lohweg 53 im Teilmarkt Linksrheinisch, gefolgt von der Anmietung von Freshfields Bruckhaus Deringer LLP im „Le Cour“ an der Königsallee 37 im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Drittplatziert ist bis zum Jahresende Hengeler Mueller im „TRINKAUS KARREE“ an der Königsallee 21-23 mit rund 9.600 m² im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel.

Rasant steigende Spitzen- und Durchschnittsmiete – Leerstandquote erhöht sich – Untermietflächenangebot steigt

Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 4. Quartals erneut auf Rekordwerte. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vergleich zum Vorjahr 8 % höher und stieg dabei von 19,80 €/m²/Monat auf nun 21,30 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 34,50 €/m²/Monat und stieg um satte 16 % auf 40,00 €/m²/Monat. „Die Errichtung hochwertiger Neubauimmobilien geht mit deutlich gestiegenen Baukosten einher, was sich mittlerweile insbesondere in den Spitzenmieten im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel widerspiegelt,“ bewertet Piekarski und ergänzt: „weiteres Steigerungspotential sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten ist in zentralen Lagen und in ESG-konformen Immobilien vorhanden. Entsprechende Angebotsknappheit befeuert die Mietpreise. So steigt auch die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete weiterhin und liegt nun bei 41,00 €/m²/Monat.“ Der Leerstand erhöht sich weiterhin und ist von 591.000 m² im Vorjahreszeitraum um 19 % auf 700.920 m² gestiegen. Die Leerstandsquote betrug zum Quartalsende 9,3 % und ist damit um 1,4-%-Pkt. im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Das Untermietflächenangebot ist bis zum Jahresende ebenfalls auf nun rund 130.100 m² gestiegen (Vgl. Q4 2022: 71.900 m²). Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 4. Quartalsende ein Volumen von 7,51 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %. Insgesamt standen etwa 80.430 m² mehr Bürofläche zur Verfügung als im vierten Quartal des Vorjahres, als noch 7,43 Mio. m² erfasst wurden. Nach derzeitigem Stand wird sich dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahr 2024 um 13 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 93.700 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 44 % liegt. Im Jahr 2025 werden nach derzeitigem Stand neun Projekte mit insgesamt 149.800 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 42 % der Flächen vorvermietet.

„Kennedydamm/Derendorf“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 16 % zu Flächenumsatz bei – Co-Working trägt kaum zum Umsatz bei

Mit rund 44.900 m² wurde zum Jahresende die meiste Fläche im Teilmarkt „Kennedydamm/Derendorf“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“, der mit 41.500 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Linksrheinisch“ mit einem Flächenumsatz von 37.670 m². An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 4. Quartals 2023 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 39.700 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 16 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Krankenkassen/Versicherungen“ mit einem Flächenumsatz von 32.200 m² und einem Anteil von 13 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Rechtsanwälte“ mit 27.000 m² bzw. 11 %. Der Umsatz in Co-Working-Spaces/Business-Centern betrug 5.040 m², während im Vorjahr 6.585 m² in diesem Segment registriert wurde.

Fazit und Ausblick

Heiko Piekarski resümiert: „Bei detaillierter Betrachtung der Marktzahlen und -aktivitäten fällt auf, dass zwar viele Unternehmen Ihren Büroflächenbedarf verringern, andererseits aber auch die Zuzüge aus dem Umland steigen. Trotz des hohen Leerstands und einem Anstieg von 19 % allein in diesem Jahr, zeichnet sich eine bemerkenswerte Entwicklung bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten ab und unterstreicht die robuste Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Premiumlagen. Der Markt polarisiert sich und lässt Mieten wie Vermietungsquoten von nachhaltigen Immobilien in den Top Teilmarktlagen steigen, wohingegen ältere Immobilien in B-Lagen mehr denn je um Mieter kämpfen müssen. Dies ist insbesondere bei den Incentives und somit Effektivmieten ersichtlich. Diese Differenzierung verdeutlicht, dass die dynamischen Kräfte, die die Mieten beeinflussen, je nach Teilmarkt und Objektqualität unterschiedlich wirken. Trotz des aufgekommenen, erhöhten Leerstands konnte sich dennoch die Durchschnittsmiete ebenfalls über beinahe alle Teilmärkte steigern. Dieser Trend wird sich sicherlich auch im kommenden Jahr weiter fortsetzen. Um es auf den Punkt zu bringen, billiger wird es nicht mehr!“