Büromarkt Düsseldorf | 3. Quartal 2025

Der Düsseldorfer Büromarkt zeigte sich in den ersten drei Quartalen 2025 insgesamt stabil, auch wenn der Flächenumsatz mit -1 % leicht unter dem Vorjahreswert liegt. Zum Ende des 3. Quartals 2025 betrug der Flächenumsatz 159.900 m². „Die aktuell rege Sondierungstätigkeit vieler Mieter spiegelt sich bislang noch nicht in den Zahlen wider, sodass wir im Schlussquartal mit zusätzlichen Anmietungen rechnen. Bei den Mietvertragsverlängerungen ist eine klare Dynamik erkennbar. Bislang wurden rund 48.500 m² registriert – ein Plus von 46 % gegenüber dem Vorjahresquartal mit etwa 33.300 m². Unternehmen in der Rheinmetropole halten sich insbesondere bei strategischen Entscheidungen und der Nachfrage nach größeren Flächen zurück, entscheiden sich aber immer mehr zur Verlängerung ihrer bestehenden Mietverträge“, kommentiert Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien. Der Eigennutzeranteil ist um 24% gesunken von 4.200 m² (Q3 2024) auf 3.200 m² (Q3 2025). Das Angebot an Untermietflächen ist in den vergangenen zwölf Monaten um 10 % gestiegen und liegt bei nun bei 121.000 m².  

Entwicklung Flächenumsatz in m² 

Industrie und Handel prägen die Vermietungsstruktur 

In der Branchenstruktur der Vermietungsumsätze fallen vor allem die Anteile von Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Handel auf, die bei rund 14 % bzw. 21.900 m² liegen. Treiber dieses Ergebnisses sind insbesondere zwei größere Anmietungen durch Galeria im rwi4 und dem Sick-Vertrieb in der BÖ69. Auch die IT-/Softwarebranche verzeichnet mit gut 9 % und rund 14.000 m² ein solides Resultat, gefolgt von den Banken und Finanzdienstleistern, die rund 12.600 m² und damit 8 % des Flächenvolumens stellen.  

Nachfrage konzentriert sich auf kleinere und mittlere Flächensegmente 

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf kleinere und mittlere Flächensegmente bis 2.500 m², die den Großteil der abgeschlossenen Mietverträge ausmachen, auch wenn die Zahl der Abschlüsse in diesem Bereich leicht rückläufig ist. Trotz der rückläufigen Vertragsanzahl blieb der Flächenumsatz insgesamt stabil, was auf höhere Anmietungsgrößen in den größeren Segmenten zurückzuführen ist. Im Detail wurden insgesamt 239 Mietverträge abgeschlossen – 54 weniger als im Vorjahreszeitraum. 

 
- 0-300 m²: 94 Abschlüsse (39 weniger als im Vorjahr) 
- 301-1.000 m²: 105 Abschlüsse (24 weniger als im Vorjahr) 
- 1.001-2.500 m²: 32 Abschlüsse (9 mehr als im Vorjahr) 
- 2.501–5.000 m²: 6 Abschluss (gleiche Anzahl im Vergleich zum Vorjahr) 
- > 5.000 m²: 2 Abschlüsse (gleiche Anzahl im Vergleich zum Vorjahr) 
 
 

Top-Deals des 1. Halbjahres 2025 

Die Top-Deals haben sich im Vergleich zum zweiten Quartal nicht verändert. Zu den drei größten Deals im Düsseldorfer Markt zählen: 
 
1. Helaba Landesbank Hessen Thüringen- Anmietung im Objekt „heylo”, Schwannstraße 6 im Teilmarkt Kennedydamm / Derendorf, 7.800 m² 

2. GALERIA S.à r.l. & Co. KG - Anmietung im Objekt “rwi4”, Völklinger Straße 4 im Teilmarkt MedienHafen, 6.800 m² 

3. Stadtentwässerungsbetrieb Düsseldorf (SEBD) – Anmietung im Objekt “PANDION OFFICEHOME Rise, Völklinger Straße 2 im Teilmarkt MedienHafen, 4.600 m² 
 
Diese Transaktionen trugen spürbar zum Gesamtumsatz bei und verdeutlichen die Vielfalt aktiver Nutzergruppen – von institutionellen Mietern über Handelsunternehmen bis hin zur öffentlichen Hand.  

Spitzenmiete steigt, Durchschnittsmiete unter Druck

Nennenswert ist die Anmietung der Kanzlei Herbert Smith Freehills im TRINKAUS KARREE auf der Königsallee, die maßgeblich zur Steigerung der Spitzenmiete auf den neuen Höchstwert von 47,10 €/m²/Monat beigetragen hat. Der Anstieg um rund 10 % gegenüber dem Vorjahr ist auf das anhaltend knappe Angebot an hochwertigen Flächen in Premiumlagen zurückzuführen, wodurch sich die Spreizung zwischen modernen Neubauten und Bestandsobjekten weiter verschärft. Außerhalb dieser Top-Lagen bleibt das Marktumfeld angesichts wachsender Flächenangebote und intensivem Wettbewerb anspruchsvoll, dennoch dürfte der Markt zum Jahresende eine solide Aktivität verzeichnen. Die Durchschnittsmiete sank leicht um 2 % auf derzeit 19,90 €/m²/Monat – ein klares Signal für zunehmende Preisflexibilität außerhalb der etablierten Lagen. „Die stabile Spitzenmiete spiegelt das knappe Angebot in hochwertigen Lagen wider. Gleichzeitig nimmt die Differenzierung zwischen Premium- und Standardflächen weiter zu.“ kommentiert Heiko Piekarski von Anteon Immobilien. 

Nachfrage im Zentrum – zunehmender Druck im übrigen Markt 

Trotz anhaltend hoher Nachfrage nach zentralen Standorten und funktionierenden Mikrolagen zeigt sich das restliche Marktumfeld zunehmend von einem größeren Flächenangebot und verschärftem Wettbewerb bestimmt. Außerhalb dieser Top-Lagen gestaltet sich das Marktumfeld anspruchsvoller: Ein wachsendes Flächenangebot und ein intensiver Wettbewerb führen zu erhöhtem Druck auf Vermieter. Der Leerstand legte im Jahresvergleich um 23,5 % zu und beläuft sich derzeit auf 946.400 m², was einer Leerstandsquote von 12,3 % im gesamten Stadtgebiet entspricht. „Hauptursachen sind der Trend zu hybriden Arbeitsmodellen sowie die Konsolidierung von Flächen in weniger gefragten Lagen. Besonders die Zunahme an Untermietflächen stellt viele Vermieter vor neue Herausforderungen. Asset-Manager und Bestandshalter müssen ihre Objekte heute aktiver und konsequenter am Markt ausrichten, um ausreichend Aufmerksamkeit bei potenziellen Mietern zu erzielen“, erklärt Heiko Piekarski.  

Büroprojektentwicklungen rückläufig – Bestand bleibt stabil 

Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt verzeichnet weiterhin rückläufige Baustarts und eine abnehmende Projektentwicklungsdynamik. „Angesichts der anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen ist in absehbarer Zeit nur mit begrenzter Aktivität im Neubausegment zu rechnen“, erläutert Heiko Piekarski. Für 2026 werden voraussichtlich 101.100 m² und für 2027 rund 37.400 m² neue Büroflächen realisiert, wovon bereits 54,5 % bzw. 34,7 % vorvermietet sind. Im laufenden Jahr gelangen insgesamt 122.100 m² auf den Markt, davon sind lediglich 41,1 % vorvermietet. Der Büroflächenbestand insgesamt blieb weitgehend stabil und stieg im Jahresvergleich nur leicht um 2 % auf 7,71 Mio. m². 

Fazit und Ausblick 

Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt eine stabile Umsatzentwicklung, ergänzt von einem deutlichen Anstieg der Mietvertragsverlängerungen. „Wir erwarten, dass der Flächenumsatz bis zum Jahresende weiter zunimmt, unterstützt durch stabile Nachfrage in mittleren Segmenten und einige großvolumige Abschlüsse in Top-Lagen“, erklärt Heiko Piekarski. Während Spitzenmieten hohe Werte halten, bleibt die Durchschnittsmiete unter Druck, und der Leerstand außerhalb zentraler Lagen steigt. Büroprojektentwicklungen bleiben rückläufig, der Gesamtbestand zeigt jedoch Stabilität. Insgesamt präsentiert sich der Markt solide, mit selektiver Nachfrage in attraktiven Lagen. 

Pressekontakt 

Anteon Immobilien GmbH & Co. KG 
Heiko Piekarski 
Ernst-Schneider-Platz 1 
40212 Düsseldorf 
Tel. +49 (0)211 58 58 89-20 
E-Mail: h.piekarski@anteon.de 
 
Kristina Jurick 
Tel. +49 (0)211 58 58 89-24 
E-Mail: k.jurick@anteon.de