Büromarkt Düsseldorf
3. Quartal 2026
Flächenumsatz, Leerstand und Mietentwicklung: Unser Marktbericht liefert Ihnen alle relevanten Kennzahlen und Entwicklungen des Düsseldorfer Büromarkts. Fundierte Insights für Ihre Standort- und Vermietungsentscheidungen.
Über den Büromarkt
Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr hat der Düsseldorfer Büromarkt im dritten Quartal deutlich angezogen. Getragen wird die Belebung von einigen großvolumigen Anmietungen in Neubauten, die auch die Durchschnittsmiete kräftig steigen lassen, während die realisierte Spitzenmiete unter dem Vorjahresrekord bleibt. Der Leerstand steigt nur noch langsam und die Nachfrage ist breit über alle Branchen gestreut. Da kaum neue Flächen entstehen, droht bei modernen Flächen mittelfristig Knappheit und Bestandsgebäude rücken in den Fokus.
Die wichtigsten Entwicklungen 2026 im Überblick
Ausblick
| Zeitraum | Büroflächenumsatz in m² | Spitzenmiete in €/m² | Durchschnittsmiete in €/m² |
|---|---|---|---|
| 2022 | 278.300 | 33,53 | 19,84 |
| 2023 | 246.900 | 40,06 | 21,29 |
| 2024 | 210.400 | 42,90 | 19,43 |
| Q3 2025 | 161.700 | 47,07 | 19,86 |
| 2025 | 204.800 | 47,07 | 20,10 |
| Q3 2026 | 185.700 | 38,41 | 24,82 |
Entwicklung Flächenumsatz und Mieten
Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr hat der Düsseldorfer Büromarkt im dritten Quartal deutlich angezogen. Allein zwischen Juli und September wurden 91.700 m² vermietet, fast so viel wie im gesamten ersten Halbjahr.
Bis Ende September summiert sich der Flächenumsatz auf 185.700 m², ein Plus von 15 % gegenüber dem Vorjahr. Den Ausschlag gaben zwei Großabschlüsse: Uniper mit rund 36.800 m² und KPMG mit rund 17.300 m². Im Vorjahr gab es keinen Abschluss dieser Größenordnung, in Düsseldorf sind solche Anmietungen aber auch traditionell die Ausnahme.
Die großen Anmietungen in Neubauten zeigen sich deutlich bei den Mieten. Die Durchschnittsmiete ist um ein Viertel auf 24,80 €/m² gestiegen. Die realisierte Spitzenmiete liegt bei 38,40 €/m², nach dem Rekordwert von 47,10 €/m² im Vorjahr. In den Toplagen fehlten in diesem Jahr bisher Abschlüsse im obersten Preissegment. Das Preisniveau dort ist aber nicht gefallen: In modernen Premiumflächen sind weiterhin bis zu 46,00 €/m² erzielbar. Mieten über 40,00 €/m² zahlen in der Breite weiterhin nur Kanzleien und Berater, 50,00 €/m² bleiben ein Einzelfall bei kleinteiligen Flächen von 500 bis 600 m².
Entwicklung Leerstand und Leerstandsquote
Der Leerstand ist weiter gestiegen, allerdings deutlich langsamer als im Vorjahr: um 7 % auf rund 1.011.300 m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen liegt bei 12,9 % (Vorjahr: 12,3 %). In den großen Neubauprojekten sinkt der Leerstand, die Überkapazitäten werden nach und nach absorbiert. Neue Flächen kommen mittelfristig nur begrenzt auf den Markt: 2026 werden sechs Projekte mit 83.000 m² fertiggestellt (46 % vorvermietet), 2027 folgen fünf Projekte mit 67.400 m² (28 % vorvermietet). Moderne Flächen in guten Lagen werden knapper, sodass ältere Bestandsobjekte nach Repositionierungen wieder in den Fokus geraten könnten.
| Zeitraum | Büroflächenleerstand in m² | Leerstandsquote in % |
|---|---|---|
| 2022 | 591.100 | 8,0 |
| 2023 | 700.900 | 9,3 |
| 2024 | 864.600 | 11,4 |
| 2025 | 972.700 | 12,6 |
| Q3 2026 | 1.011.300 | 12,9 |
Teilmärkte im Vergleich
| Teilmarkt | ø Miete €/m² | Spitze €/m² | Umsatz m² |
|---|---|---|---|
Airport City
| 16,40 €/m² | 18,10 €/m² | 2.700 |
City
| 21,90 €/m² | 33,30 €/m² | 29.300 |
City Ost
| 11,30 €/m² | 11,30 €/m² | 800 |
Grafenberg
| 15,50 €/m² | 18,70 €/m² | 4.000 |
Kennedydamm / Derendorf
| 31,10 €/m² | 35,90 €/m² | 75.400 |
Königsallee / Bankenviertel
| 32,40 €/m² | 40,30 €/m² | 16.600 |
Linksrheinisch
| 15,90 €/m² | 24,80 €/m² | 10.500 |
MedienHafen
| 24,20 €/m² | 31,70 €/m² | 15.300 |
Nord
| 16,30 €/m² | 23,80 €/m² | 9.900 |
Seestern
| 15,80 €/m² | 17,20 €/m² | 17.900 |
Süd
| 13,00 €/m² | 16,00 €/m² | 3.200 |
| Branche | Flächenumsatz in m² | Anteil in % |
|---|---|---|
| Umwelt / Energie | 38.400 | 20,7 |
| Industrie / Handel | 26.200 | 14,1 |
| Steuerberater / Wirtschaftsprüfer | 21.500 | 11,6 |
Top 3 Branchen
Die Branchenstruktur der Vermietungsumsätze zeigt im 3. Quartal 2026 klare Schwerpunkte. Unternehmen aus dem Bereich Umwelt/Energie stellen mit rund 38.400 m² und einem Anteil von 21 % die stärkste Branche. Auch Industrie und Handel tragen mit rund 26.200 m² bzw. 14 % wesentlich zur Nachfrage bei. Dahinter folgen Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, die mit rund 21.500 m² einen Anteil von 12 % erreichen. Insgesamt zeigt die Verteilung, dass die Nachfrage im dritten Quartal 2026 breiter gestreut ist und mehrere Branchen gleichzeitig relevante Beiträge zum Flächenumsatz leisten. Im Vorjahr führte noch Industrie/Handel (21.900 m² bzw. 14 %) den Markt an - ein Wechsel an der Spitze.
„Kein einzelner Sektor dominiert den Düsseldorfer Büromarkt - die breite Branchenmischung macht ihn strukturell robuster gegenüber konjunkturellen Branchen-schwankungen im Zeitverlauf.“Jonas Pfennings, Geschäftsführer
Projektfertigstellungen
Bis Ende 2027 sind insgesamt lediglich 164.000 m² neue Büroflächen in 11 Projekten vorgesehen, von denen bereits rund 50 % vorvermietet sind. Vor dem Hintergrund der bestehenden Marktbedingungen ist weiterhin von einer zurückhaltenden Bautätigkeit auszugehen, insbesondere gestiegene Baukosten und anspruchsvolle Finanzierungskonditionen erschweren die Realisierung neuer Projekte deutlich. Hohe Vorvermietungsquoten sind daher Voraussetzung für Projektentwicklungen. Das begrenzte Neubauangebot dürfte insbesondere im hochwertigen Flächensegment zu einer anhaltenden Angebotsknappheit beitragen.
| Zeitraum | Fertigstellungen in m² | Davon vermietet in m² | Vorvermietung in % |
|---|---|---|---|
| 2026 | 91.600 | 65.600 | 71,7 |
| 2027 | 76.300 | 21.400 | 28,1 |
| 2028 | 14.000 | 14.000 | 100,0 |
| 2029 | 48.900 | 5.900 | 12,0 |
„Ab 2029 droht Angebotsmangel bei Großflächen. Nutzer werden sich mit Bestandsgebäuden beschäftigen müssen.“Jonas Pfennings, Geschäftsführer
Flächenumsatz nach Größenklassen
Die Flächenumsatz-Verteilung nach Größenklassen zeigt im 3. Quartal 2026 eine klare Verschiebung: Abschlüsse über 5.001 m² springen von 14.592 m² auf 69.603 m² und damit von 9 % auf 38 % Anteil am Gesamtvolumen von 185.500 m² (Vorjahr: 161.700 m², +15 %). Mittlere Größenklassen (1.001–5.000 m²) verlieren dagegen an Gewicht. Bei nahezu gleichbleibender Deal-Zahl (223 statt 239) wird der Markt diesmal von wenigen, aber großvolumigen Einzelabschlüssen getragen.
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PDF downloaden| Größenklasse | Q3 2026 | Q3 2025 |
|---|---|---|
| bis 300 m² | 17.500 | 17.800 |
| 301 – 1.000 m² | 55.900 | 58.000 |
| 1.001 – 2.500 m² | 29.300 | 47.300 |
| 2.501 – 5.000 m² | 13.400 | 24.100 |
| ab 5.001 m² | 69.600 | 14.600 |
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