Büromarkt Düsseldorf
Q2 2026
Flächenumsatz, Leerstand und Mietentwicklung: Unser Marktbericht liefert Ihnen alle relevanten Kennzahlen und Entwicklungen des Düsseldorfer Büromarkts. Fundierte Insights für Ihre Standort- und Vermietungsentscheidungen.
Über den Büromarkt
Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt im 1. Halbjahr 2026 eine verhaltene Entwicklung und liegt mit 93.800 m² rund 7 Prozent unter dem Vorjahreswert. Hauptursachen sind wirtschaftliche Unsicherheiten und geopolitische Belastungen, die Standortentscheidungen vieler Unternehmen verzögern.
Während kleinere Flächen weiterhin dominieren und Großabschlüsse selten bleiben, zeigt sich insgesamt eine gedämpfte Marktdynamik. Für den weiteren Jahresverlauf wird eine stabile, jedoch weiterhin differenzierte Entwicklung erwartet.
Die wichtigsten Entwicklungen 2026 im Überblick
Ausblick für das nächste Jahr
Entwicklung Flächenumsatz und Mieten
Nachdem sich der Düsseldorfer Büromarkt bereits zum Ende des ersten Quartals 2026 verhalten zeigte, setzte sich diese Entwicklung auch im zweiten Quartal fort. Auch das zweite Quartal verlief mit 55.800 m² leicht schwächer als im Vorjahresquartal (58.300 m²; -4 %). Zum Ende des ersten Halbjahres summiert sich der Flächenumsatz auf 93.800 m² und liegt damit 7 % unter dem Vorjahreswert von 100.500 m².
Trotz der rückläufigen Flächenumsätze setzt sich die positive Mietpreisentwicklung fort. Die Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorquartal von 21,00 €/m²/Monat auf 22,10 €/m²/Monat und verzeichnet damit ein Plus von rund 5 %. Dies verdeutlicht die zunehmende Preisdifferenzierung zwischen modernen, hochwertigen Flächen und älteren Bestandsobjekten.
Die realisierte Spitzenmiete gab im Vergleich zum Vorquartal leicht nach und lag mit 44,70 €/m²/Monat rund 5 % unter dem Wert aus Q1 2026 (47,10 €/m²/Monat). Ausschlaggebend hierfür ist die geringere Zahl hochpreisiger Abschlüsse, im zweiten Quartal wurden lediglich zwei Vertragsabschlüsse oberhalb von 40,00 €/m²/Monat registriert.
Entwicklung Leerstand und Leerstandsquote
Der Büroflächenbestand zeigt sich weiterhin stabil und erreicht zum Ende des ersten Halbjahres 2026 einen Wert von 7,81 Mio. m², gegenüber dem Vorjahreszeitraum (7,68 Mio. m²) ein Plus von rund 2 %.
Die Leerstandsrate ging leicht von 12,3 % auf 11,9 % zurück, der absolute Leerstand liegt aktuell bei 933.900 m². Das verbleibende Flächenangebot entfällt dabei überwiegend auf ältere Bestandsobjekte außerhalb der etablierten Premiumlagen. Bis Ende 2027 sind lediglich 136.900 m² neue Büroflächen in 13 Projekten geplant, davon ist bereits rund 40 % vorvermietet. Das begrenzte Neubauvolumen dürfte vor allem im hochwertigen Flächensegment zu einer fortgesetzten Angebotsverknappung führen.
Teilmärkte im Vergleich
| Teilmarkt | ø Miete €/m² | Spitze €/m² | Umsatz m² |
|---|---|---|---|
Airport City
| 16,60 €/m² | 18,40 €/m² | 1.100 |
City
| 22,30 €/m² | 41,30 €/m² | 23.900 |
City Ost
| 11,30 €/m² | 11,30 €/m² | 800 |
Grafenberg
| 15,20 €/m² | 18,40 €/m² | 2.600 |
Kennedydamm / Derendorf
| 25,30 €/m² | 33,40 €/m² | 30.600 |
Königsallee / Bankenviertel
| 33,10 €/m² | 44,60 €/m² | 6.900 |
Linksrheinisch
| 15,60 €/m² | 23,00 €/m² | 6.700 |
MedienHafen
| 23,70 €/m² | 32,00 €/m² | 7.100 |
Nord
| 16,20 €/m² | 23,70 €/m² | 7.300 |
Seestern
| 14,90 €/m² | 16,50 €/m² | 5.200 |
Süd
| 13,90 €/m² | 16,00 €/m² | 1.500 |
Top 3 Branchen
Die Branchenstruktur der Vermietungsumsätze zeigt im 1. Halbjahr 2026 ein differenziertes Bild mit klaren Schwerpunkten. Steuerberater und Wirtschaftsprüfer stellen mit rund 19,5 % bzw. 18.300 m² den größten Anteil am Flächenumsatz und prägen damit das Marktgeschehen maßgeblich.
Auch Unternehmen aus Industrie und Handel tragen mit etwa 10,4 % bzw. rund 9.800 m² wesentlich zur Nachfrage bei und bestätigen ihre stabile Position im Markt. Dahinter folgen Architekten und Ingenieure, die mit rund 7.300 m² einen Anteil von 7,8 % erreichen. Insgesamt verdeutlicht die Verteilung die breite Aufstellung des Düsseldorfer Büromarktes, wobei mehrere Branchen gleichzeitig relevante Beiträge zum Flächenumsatz leisten.
„Wirtschaftliche Unsicherheiten und eine durch KI zunehmend veränderte Arbeitswelt verzögern Standortentscheidungen spürbar.“Jonas Pfennings, Geschäftsführer
Projektfertigstellungen
Bis Ende 2027 sind insgesamt lediglich 136.900 m² neue Büroflächen in 13 Projekten vorgesehen, von denen bereits rund 40 % vorvermietet sind. Vor dem Hintergrund der bestehenden Marktbedingungen ist weiterhin von einer zurückhaltenden Bautätigkeit auszugehen, insbesondere gestiegene Baukosten und anspruchsvolle Finanzierungskonditionen erschweren die Realisierung neuer Projekte deutlich.
Hohe Vorvermietungsquoten sind daher Voraussetzung für Projektentwicklungen. Das begrenzte Neubauangebot dürfte insbesondere im hochwertigen Flächensegment zu einer anhaltenden Angebotsknappheit beitragen.
„Die gestiegenen Angebotsmieten treffen häufig nicht auf eine entsprechende Nachfrage. Nutzer agieren derzeit preis-leistungs-orientiert. Davon profitiert oft der Bestand.“Jonas Pfennings, Geschäftsführer
Flächenumsatz nach Größenklassen
Die Nachfrage ging im ersten Halbjahr 2026 in nahezu allen Flächensegmenten zurück. Während kleinere Flächensegmente bis 300 m² sowie bis 1.000 m² weiterhin den Großteil der abgeschlossenen Mietverträge ausmachen, blieb die Aktivität in größeren Flächensegmenten ab 2.500 m² bislang gering, einzig im Segment über 5.000 m² legte der Flächenumsatz trotz geringerer Vertragsanzahl zu, getragen von einem Einzelabschluss über rund 17.300 m². Insgesamt wurden 142 Mietverträge abgeschlossen, 15 weniger als im Vorjahreszeitraum (157).
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