Büro mieten in Dortmund
Büro mieten in Dortmund: starke Nachfrage, altes Angebot in der Mitte
Bei Büroimmobilien hat Dortmund im 1. Halbjahr 2026 44.000 m² umgesetzt, mehr als das Doppelte des Essener und mehr als das Dreifache des Duisburger Werts. Getragen wird die Nachfrage von der öffentlichen Hand, die 34,4 % des Umsatzes ausmacht, und vom Handel mit 22,5 %. Aus der Versicherungswirtschaft kommen Signal Iduna und die Continentale, beide mit Sitz in Dortmund.
Ungewöhnlich ist, wo abgeschlossen wird. Nicht der Citykern führt, sondern die Nebenlagen: 26.600 der 44.000 m² entfielen dort auf Mietverträge, also gut 60 %. Der Citykern kam auf 12.600 m².
Der Grund liegt im Angebot. Die modernen Flächen und der gesamte Erstbezug liegen in den Nebenlagen, im Citykern steht der Leerstand überwiegend im Bestand. Die neuen Quartiere heißen Phoenix-See, Phoenix-West, Stadtkrone Ost und Technologiepark TZDO. Wer in Dortmund eine zeitgemäße Fläche sucht, sucht deshalb außerhalb der Mitte.
Für Lager, Werkstatt und Produktion gibt es die Hallen und Logistikflächen in Dortmund. Solange offen ist, welche Gewerbefläche gebraucht wird, stehen beide Nutzungsarten bei den Gewerbeimmobilien in Dortmund. Jenseits der Stadtgrenze stehen Büroflächen in ganz Nordrhein-Westfalen zur Auswahl.
Büromarkt Dortmund: aktuelle Zahlen (1. Halbjahr 2026)
Mit 44.000 m² im 1. Halbjahr 2026 liegt Dortmund auf Kurs zu einem durchschnittlichen Jahr; im Gesamtjahr 2025 waren es 146.000 m².
Beim Preis ist Dortmund der Aufsteiger der Region: 23,00 €/m² in der Spitze, 14,60 €/m² im Schnitt. In Essen sind es 20,00 und 13,90 €/m², in Duisburg 19,00 und 12,00 €/m². Für 1.000 m² ist das ein Unterschied von 31.200 Euro Jahresnettomiete zwischen Dortmund und Duisburg.
Der Leerstand liegt bei 155.000 m², nach 136.000 m² im Vorjahr, und damit unter dem Essener Niveau. Modern sind davon 26.000 m², also knapp 17 %; 3.000 m² sind Erstbezug. Für eine Anmietung heißt das: Wer zeitgemäße Fläche will, wählt aus 26.000 m² aus und nicht aus 155.000.
| Kennzahl | 1. Halbjahr 2026 | Vorjahr: Gesamtjahr 2025 |
|---|---|---|
| Büroflächenumsatz | 44.000 m² | 146.000 m² |
| Ø Miete | 14,60 €/m² | 14,60 €/m² |
| Spitzenmiete | 23,00 €/m² | 23,00 €/m² |
| Leerstand | 155.000 m² | 136.000 m² |
| Leerstandsquote | 4,2 % | – |
Entscheidend ist die Verteilung: 88.100 der 155.000 leerstehenden Quadratmeter liegen im Citykern, also 57 %. Dort ist gleichzeitig keine einzige Fläche im Bau verfügbar. Das Angebot in der Mitte ist groß, aber alt.
In den Nebenlagen ist es umgekehrt. Dort stehen 43.800 m² leer, davon 16.000 m² modern, und weitere 16.000 m² im Bau sind verfügbar. Wer Neubau will, findet ihn hier oder nicht.
Im Bau sind stadtweit 31.000 m², projektiert 17.000 m². Das ist wenig für einen Markt dieser Größe, und es erklärt, warum die Spitzenmiete trotz des hohen Bestandsleerstands weiter zieht.
Und hier steht die Zahl, die das Bild dreht: Die Leerstandsquote liegt bei 4,2 %. In Duisburg sind es 4,6 %, in Essen 8,5 %, in Düsseldorf 11,95 %. Dortmund hat also absolut viel Leerstand, gemessen an seinem Bestand aber wenig. Wer eine moderne Fläche im Citykern sucht, merkt genau das.
Quelle: Anteon Research, 1. Halbjahr 2026. Die Düsseldorfer Werte stehen im Büromarktbericht Düsseldorf.
Bürolagen in Dortmund im Überblick
Vier Büromarktzonen, und sie unterscheiden sich stärker als in jeder anderen Ruhrgebietsstadt: Zwischen dem Citykern und dem Flughafenumfeld liegen 12,00 €/m² in der Spitze.
| Zone | Spitzenmiete | Umsatz 1. Halbjahr 2026 | Leerstand | Profil |
|---|---|---|---|---|
| Citykern | bis 23,00 €/m² | 12.600 m² | 88.100 m² | Höchstes Mietniveau, größter Leerstand, kaum moderne Fläche und kein verfügbarer Neubau |
| Nebenlagen | 13,50–19,00 €/m² | 26.600 m² | 43.800 m² | Umsatzstärkste Zone. Hier liegen die modernen Flächen, der Erstbezug und 16.000 m² verfügbarer Neubau |
| Cityrand | 15,00–16,00 €/m² | 4.800 m² | 21.400 m² | Enge Preisspanne, überschaubares Angebot, gut ein Viertel davon modern |
| Flughafen und ECO PORT | bis 11,00 €/m² | 0 m² | 1.700 m² | Das günstigste Niveau der Stadt, im Halbjahr ohne Abschluss |
Quelle: Anteon Research, 1. Halbjahr 2026.
Die Zahlen widersprechen der üblichen Erwartung. Der Citykern trägt das höchste Mietniveau und gleichzeitig 57 % des Leerstands, während die günstigeren Nebenlagen doppelt so viel Fläche umsetzen. Wer flexibel bei der Adresse ist, verhandelt in der Mitte am besten.
Was kostet ein Büro in Dortmund?
Kurz gesagt: Der Durchschnitt liegt bei 14,60 €/m², die Spitze bei 23,00 €/m², beides für das 1. Halbjahr 2026. Bei 1.000 m² ergibt das 175.000 gegenüber 276.000 Euro Jahresnettomiete. Über die vier Zonen reicht die Spitze von 11,00 €/m² am Flughafen bis 23,00 €/m² im Citykern.
Alle Werte sind Nettomieten. Nicht enthalten sind Nebenkosten, Stellplätze und die Ausbaukosten.
Vier Punkte bewegen den Preis in Dortmund:
- Zone. Die Spanne von 11,00 bis 23,00 €/m² in der Spitze ist weiter als die Essener von 15,70 bis 20,00 €/m². Keine andere Entscheidung wirkt hier so stark auf das Budget.
- Neubau oder Bestand. Verfügbarer Neubau existiert nur in den Nebenlagen, 16.000 m². Im Citykern gibt es ihn nicht, und das hält die Bestandsmieten dort oben.
- Flächengröße. Ein einzelner Büroraum kostet je Quadratmeter mehr als eine zusammenhängende Fläche.
- Laufzeit und Incentives. Im Citykern mit 88.100 m² Leerstand ist der Spielraum bei mietfreien Zeiten am größten, in den Nebenlagen am kleinsten.
Im Vergleich zum Düsseldorfer Markt liegt Dortmund niedriger: 14,60 gegen 22,10 €/m² im Schnitt. Westlich schließt Bochum an: Für Suchen im östlichen Ruhrgebiet sind die Büroflächen in Bochum die zweite Adresse.
Häufige Fragen zu Büroflächen in Dortmund
Was kostet eine Bürofläche in Dortmund?
14,60 €/m² im Schnitt, in der Spitze 23,00 €/m², Stand 1. Halbjahr 2026. Über die vier Zonen reicht die Spitze von 11,00 €/m² im Flughafenumfeld bis 23,00 €/m² im Citykern. Innerhalb einer Zone entscheiden Zustand, Flächengröße und Laufzeit.
Welche Bürolage in Dortmund ist am stärksten nachgefragt?
Gemessen am Flächenumsatz des 1. Halbjahrs 2026 die Nebenlagen mit 26.600 m², also gut 60 % des Marktes. Der Citykern kam auf 12.600 m², obwohl dort die höchsten Mieten erzielt werden. Der Grund: Moderne Flächen und verfügbarer Neubau liegen außerhalb der Mitte.
Warum ist die Spitzenmiete in Dortmund so hoch?
Mit 23,00 €/m² liegt sie über Essen mit 20,00 und Duisburg mit 19,00 €/m². Dahinter steht ein knappes Neubauangebot: Stadtweit sind 31.000 m² im Bau und 17.000 m² projektiert, im Citykern ist davon nichts verfügbar.
Welche Branchen fragen Büroflächen in Dortmund nach?
Im 1. Halbjahr 2026 führte die öffentliche Verwaltung mit 34,4 % des Flächenumsatzes, gefolgt vom Handel mit 22,5 %. Danach kommen sonstige Dienstleistungen mit 9,8 % und das Gesundheitswesen mit 8,1 %.
Gibt es in Dortmund moderne Büroflächen im Neubau?
Verfügbar ja, aber nur in den Nebenlagen: 16.000 m² der 22.000 m², die dort im Bau sind. Im Citykern und am Cityrand ist derzeit keine Baufläche verfügbar. Wer Erstbezug sucht, sucht außerhalb der Mitte.
Sie suchen ein Büro in Dortmund? Wir finden es.
Anteon erhebt die Dortmunder Büromarktzahlen selbst, halbjährlich und nach Büromarktzonen. Deshalb können wir vor der ersten Besichtigung sagen, in welcher Zone Ihre Anforderung überhaupt erfüllbar ist.
Ansprechpartner für Ihre Suche sind die Kollegen der Bürovermietung. In Dortmund fällt die Entscheidung früh: Citykern mit großem Bestandsangebot und hohem Mietniveau, oder Nebenlagen mit dem verfügbaren Neubau. Erst danach geht es an Objektauswahl, Besichtigung und Vertrag.
Manchmal ist die Fläche nur ein Teil des Vorhabens: die Zone wechseln, zwei Standorte zusammenlegen, den Zuschnitt neu denken. Als Spezialisten für Mieterberatung sortieren wir die Optionen mit Ihnen.
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