Büro mieten in Dortmund

Bei Büroimmobilien hat Dortmund im 1. Halbjahr 2026 44.000 m² umgesetzt, mehr als das Doppelte des Essener und mehr als das Dreifache des Duisburger Werts. Getragen wird die Nachfrage von der öffentlichen Hand, die 34,4 % des Umsatzes ausmacht, und vom Handel mit 22,5 %. Aus der Versicherungswirtschaft kommen Signal Iduna und die Continentale, beide mit Sitz in Dortmund.

Ungewöhnlich ist, wo abgeschlossen wird. Nicht der Citykern führt, sondern die Nebenlagen: 26.600 der 44.000 m² entfielen dort auf Mietverträge, also gut 60 %. Der Citykern kam auf 12.600 m².

Der Grund liegt im Angebot. Die modernen Flächen und der gesamte Erstbezug liegen in den Nebenlagen, im Citykern steht der Leerstand überwiegend im Bestand. Die neuen Quartiere heißen Phoenix-See, Phoenix-West, Stadtkrone Ost und Technologiepark TZDO. Wer in Dortmund eine zeitgemäße Fläche sucht, sucht deshalb außerhalb der Mitte.

Für Lager, Werkstatt und Produktion gibt es die Hallen und Logistikflächen in Dortmund. Solange offen ist, welche Gewerbefläche gebraucht wird, stehen beide Nutzungsarten bei den Gewerbeimmobilien in Dortmund. Jenseits der Stadtgrenze stehen Büroflächen in ganz Nordrhein-Westfalen zur Auswahl.

Entscheidend ist die Verteilung: 88.100 der 155.000 leerstehenden Quadratmeter liegen im Citykern, also 57 %. Dort ist gleichzeitig keine einzige Fläche im Bau verfügbar. Das Angebot in der Mitte ist groß, aber alt.

In den Nebenlagen ist es umgekehrt. Dort stehen 43.800 m² leer, davon 16.000 m² modern, und weitere 16.000 m² im Bau sind verfügbar. Wer Neubau will, findet ihn hier oder nicht.

Im Bau sind stadtweit 31.000 m², projektiert 17.000 m². Das ist wenig für einen Markt dieser Größe, und es erklärt, warum die Spitzenmiete trotz des hohen Bestandsleerstands weiter zieht.

Und hier steht die Zahl, die das Bild dreht: Die Leerstandsquote liegt bei 4,2 %. In Duisburg sind es 4,6 %, in Essen 8,5 %, in Düsseldorf 11,95 %. Dortmund hat also absolut viel Leerstand, gemessen an seinem Bestand aber wenig. Wer eine moderne Fläche im Citykern sucht, merkt genau das.

Quelle: Anteon Research, 1. Halbjahr 2026. Die Düsseldorfer Werte stehen im Büromarktbericht Düsseldorf.

Vier Büromarktzonen, und sie unterscheiden sich stärker als in jeder anderen Ruhrgebietsstadt: Zwischen dem Citykern und dem Flughafenumfeld liegen 12,00 €/m² in der Spitze.

Quelle: Anteon Research, 1. Halbjahr 2026.

Die Zahlen widersprechen der üblichen Erwartung. Der Citykern trägt das höchste Mietniveau und gleichzeitig 57 % des Leerstands, während die günstigeren Nebenlagen doppelt so viel Fläche umsetzen. Wer flexibel bei der Adresse ist, verhandelt in der Mitte am besten.

Kurz gesagt: Der Durchschnitt liegt bei 14,60 €/m², die Spitze bei 23,00 €/m², beides für das 1. Halbjahr 2026. Bei 1.000 m² ergibt das 175.000 gegenüber 276.000 Euro Jahresnettomiete. Über die vier Zonen reicht die Spitze von 11,00 €/m² am Flughafen bis 23,00 €/m² im Citykern.

Alle Werte sind Nettomieten. Nicht enthalten sind Nebenkosten, Stellplätze und die Ausbaukosten.

Vier Punkte bewegen den Preis in Dortmund:

• Zone. Die Spanne von 11,00 bis 23,00 €/m² in der Spitze ist weiter als die Essener von 15,70 bis 20,00 €/m². Keine andere Entscheidung wirkt hier so stark auf das Budget.
• Neubau oder Bestand. Verfügbarer Neubau existiert nur in den Nebenlagen, 16.000 m². Im Citykern gibt es ihn nicht, und das hält die Bestandsmieten dort oben.
• Flächengröße. Ein einzelner Büroraum kostet je Quadratmeter mehr als eine zusammenhängende Fläche.
• Laufzeit und Incentives. Im Citykern mit 88.100 m² Leerstand ist der Spielraum bei mietfreien Zeiten am größten, in den Nebenlagen am kleinsten.

Im Vergleich zum Düsseldorfer Markt liegt Dortmund niedriger: 14,60 gegen 22,10 €/m² im Schnitt. Westlich schließt Bochum an: Für Suchen im östlichen Ruhrgebiet sind die Büroflächen in Bochum die zweite Adresse.