Büromarkt Düsseldorf | 3. Quartal 2026

Großabschlüsse lassen den Flächenumsatz deutlich über Vorjahr steigen

Düsseldorf, 2. Oktober 2026. Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr hat der Düsseldorfer Büromarkt im 3. Quartal 2026 deutlich angezogen. Zum Ende des Quartals betrug der Flächenumsatz 185.500 m² und liegt damit 14,7 % über dem Vorjahreswert von 161.700 m². Allein zwischen Juli und September wurden 91.700 m² vermietet, fast so viel wie im gesamten ersten Halbjahr (93.800 m²). Im Vorjahresquartal waren es 61.200 m².

„Allein die Abschlüsse von KPMG und Uniper umfassen zusammen rund 55.000 m² zu Mietniveaus im mittleren 30-Euro-Bereich. Das setzt starke Impulse für den Gesamtmarkt“, sagt Jonas Pfennings, Geschäftsführer bei Anteon Immobilien.

 Großabschlüsse prägen das Ergebnis

 Die drei größten Anmietungen des Jahres summieren sich auf rund 64.000 m². Im Vorjahr gab es keinen Abschluss dieser Größenordnung, die Top 3 lagen damals zusammen bei rund 19.200 m². Zu den größten Deals im Düsseldorfer Markt zählen:

–   Uniper AG | „NEW HEART on the block“, Hans-Böckler-Straße 37-39 | Teilmarkt Kennedydamm / Derendorf | ca. 36.800 m² | Q3

–   KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft | „ONE PLAZA“, Karl-Arnold-Platz 1A | Teilmarkt Kennedydamm / Derendorf | ca. 17.300 m² | Q2

–   Huawei Technologies Deutschland GmbH | Am Seestern 3 | Teilmarkt Seestern | ca. 9.800 m² | Q3

 Mieten: Durchschnittsmiete steigt kräftig, Spitzenmiete bleibt unter Vorjahresrekord

 Die Durchschnittsmiete steigt um rund ein Viertel auf 24,80 €/m²/Monat (Vorjahr: 19,90 €/m²/Monat). Die großen Anmietungen in Neubauten treiben das Mietniveau. Die realisierte Spitzenmiete liegt bei 38,40 €/m²/Monat und damit 18,5 % unter dem Rekordwert des Vorjahres von 47,10 €/m²/Monat. In den Toplagen fehlen in diesem Jahr bisher Abschlüsse im obersten Preissegment. Das Preisniveau dort ist aber nicht gefallen: In modernen Premiumflächen sind weiterhin höhere Mieten oberhalb der 40-Euro-Marke erzielbar.

„Bislang gab es in diesem Jahr nur einen kleineren Abschluss über 40,00 Euro/m². Das liegt am Angebot, nicht an der Nachfrage: Die wenigen Premiumflächen in den Toplagen sind weitgehend vermietet. Gleichzeitig ist der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete von 27,20 auf 13,60 Euro/m² gesunken. Für den breiten Markt ist das ein gesundes Zeichen“, erklärt Jonas Pfennings. „Für die kommenden Quartale erwarten wir, dass sich die Mieten auf dem erreichten Niveau einpendeln.“
 

Teilmärkte im Vergleich

 Der Teilmarkt Kennedydamm / Derendorf führt mit 75.400 m² und rund 41 % des Flächenumsatzes. Es folgen City (29.300 m²), Seestern (17.900 m²), Königsallee / Bankenviertel (16.600 m²) und MedienHafen (15.300 m²). Die höchste Durchschnittsmiete erzielt die Königsallee / Bankenviertel mit 32,40 €/m², gefolgt von Kennedydamm / Derendorf mit 31,10 €/m².

Nachfrage ist breit über die Branchen gestreut

 Unternehmen aus dem Bereich Umwelt/Energie stellen mit 38.400 m² und 20,7 % die stärkste Branche. Im Vorjahr führte Industrie/Handel mit 21.900 m² bzw. 14 %, jetzt liegt die Branche mit 26.200 m² (14,1 %) auf Rang 2. Steuerberater und Wirtschaftsprüfer folgen mit 21.500 m² (11,6 %).

„Kein einzelner Sektor dominiert den Düsseldorfer Büromarkt, die breite Branchenmischung macht ihn strukturell robuster gegenüber konjunkturellen Branchenschwankungen im Zeitverlauf“, so Jonas Pfennings.

Große Abschlüsse tragen den Markt

 Abschlüsse ab 5.001 m² kommen auf 69.600 m² nach 14.600 m² im Vorjahr. Ihr Anteil am Flächenumsatz steigt von 9 % auf 38 %. Die mittleren Größenklassen verlieren dagegen: Bei 1.001 bis 2.500 m² sinkt der Umsatz von 47.300 m² auf 29.300 m², bei 2.501 bis 5.000 m² von 24.100 m² auf 13.400 m². Die Zahl der Mietverträge bleibt mit 223 (Vorjahr: 239) nahezu stabil.

Leerstand steigt nur noch langsam, in Neubauten sinkt er

 Der Leerstand liegt bei rund 1,01 Mio. m², 7 % mehr als im Vorjahr. Damals hatte der Anstieg noch 23,5 % betragen. Die Leerstandsquote beträgt 12,9 % (Vorjahr: 12,3 %). Der Büroflächenbestand stieg auf 7,81 Mio. m² (Vorjahr: 7,71 Mio. m²).

„Düsseldorf hat weiterhin einen hohen Leerstand, allerdings hat sich die Situation im laufenden Jahr spürbar verbessert. Große Vermietungen, wie etwa die von KPMG im One Plaza, haben dazu beigetragen, dass der Leerstand in modernen Neubauprojekten deutlich reduziert wurde. Die großen, bereits fertiggestellten Neubauprojekte weisen inzwischen nur noch Leerstandsquoten von rund 30 % auf. Das ist zwar immer noch zu hoch, aber gegenüber den Vorjahren eine deutliche Verbesserung“, so Jonas Pfennings.

Kaum neue Flächen: Bestandsgebäude rücken in den Fokus

 Bis Ende 2027 sind insgesamt lediglich 159.400 m² neue Büroflächen in 11 Projekten vorgesehen, von denen bereits rund 48 % vorvermietet sind. Gestiegene Baukosten und anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen erschweren neue Projekte, hohe Vorvermietungsquoten sind Voraussetzung für die Realisierung dieser.

„Ab 2029 droht Angebotsmangel bei Großflächen. Nutzer werden sich mit Bestandsgebäuden beschäftigen müssen“, so Jonas Pfennings.

Weitere Kennzahlen

 Der Anteil der Mietvertragsverlängerungen beträgt 29.000 m² (Vorjahr: 48.500 m²) und das Angebot an Untermietflächen liegt bei 79.400 m² (Vorjahr: 121.000 m²).

 Fazit und Ausblick

 Der Düsseldorfer Büromarkt hat im 3. Quartal deutlich aufgeholt, dabei bleibt die Nachfrage über alle Branchen breit gestreut. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Anteon einen Flächenumsatz von rund 225.000 m² (2025: 204.800 m²).

„Insbesondere im Bereich zwischen 5.000 und 15.000 m² sondieren derzeit weitere Nutzer den Markt. Bei einigen ist ein Umzug nicht unwahrscheinlich. Bei Gesuchen oberhalb von 20.000 m² ist die Aktivität dagegen deutlich geringer“, so Jonas Pfennings. Insgesamt beobachte Anteon weiterhin eine stärkere Marktaktivität, auch wenn die größten Abschlüsse dieses Jahres bereits erfolgt sein dürften.